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“城市更新不是房地產，也不僅是老舊建築的改造，而是城市消費升級背景下的新商業與新辦公。”高和資本董事長蘇鑫反復強調說。
蘇鑫是在“2017中國城市更新論壇”上做出這一表述的。蘇鑫所在的高和資本牽頭聯合54傢機構聯合發起瞭中國城市更新論壇，以此作為平臺提供行業內交流、增強與立法部門、監管部門及其他決策機構的溝通，以及增進與投資者聯系。
蘇鑫以較為形象的描述解釋瞭城市更新，“一個城市就像一個有機的生命體，它會產生病痛、衰老，會有城市病。當下北京、上海等核心城市機體已經出現瞭問題，原有的城市功能難以滿足現在市民的消費需求，這就需要城市更新。”
轉型、更新與合作
信貸 試算 表
高和資本是國內較早成立的商業地產基金，如今也是一傢專業的資產管理機構，迄今高和資本累計管理瞭約300億元人民幣商業資產，其參與投資的城市更新項目包括北京新街高和、高和藍峰大廈、上海靜安高和大廈等，同時參與發行瞭中國金茂、世貿天階、紅星美凱龍等商業地產的資產證券化。
蘇鑫認為，圍繞城市更新實際上是地產商轉型、城市消費升級和各方資源合作。
地產商轉型可能隱藏瞭兩條路徑，其一是繼續擴張、並購與增加規模，但今後很難獲得資本市場的認可，其二則是由開發型向資管型轉變，比如在成熟市場的凱德集團，實際上已經是一傢資產管理型開發公司，表現形式即為基金化，業務范圍包括開發基金、增值基金和持有型基金。
“一邊是資產方，另一邊是資金方，資產管理公司在中間隻做一件事，就是資產加工。”蘇鑫說，“將不穩定、低現金流資產，提升加工成穩定、持續增長的現金流資產，並通過證券化出售給資本方。”
接下來地產商的轉型演變，蘇鑫認為將經歷兩個過程。一是開發商此前包攬瞭資本、資產和運營，但未來一定會發生分化、打散;二是開發商將來會把資產移出表外，通過證券化等方式減輕資產負擔。
但轉型過程裡可能隨時踏進誤區。比如開發商轉型為基金或資產管理公司並不具備先天優勢，反而挑戰極大，因為地產商關註至少百萬元以上的收入，而資產管理關註的是千元的收入和成本;輕資產運營也需要跟資本對接，運營與資產結合，通過運營提高租金獲得資產價值增長;另外，目前大型資本對商業地產配置仍然偏債性，其實追求長期、穩定和安全的保險資金與商業地產是恰當匹配。
城市更新通過“改硬件、裝內容、促流動”的方式將能夠顯著提升商業資產價值。蘇鑫介紹，城市更新過程裡，硬件改造預計可以提升20%-30%資產價值，通過運營提升租金後，資產價值預計會提升40%-50%，流動性產生溢價，通過證券化變現會產生20%-30%收益。
“通常認為招商和運營是資產管理的核心，但更核心的是裝內容，讓現金流穩步提升，商業地產缺少流動性，獲得流動性在成熟市場的經驗就是證券化，證券化定價方式就是租金現金流倒算。所以裝內容提升租金是城市更新的本質。”蘇鑫說。
城市更新的推動力是消費升級，其次是科技和文化藝術。城市更新其實需要滿足消費者對效率和體驗的需求，體驗是心理需求，文化藝術是最底層的心理需求，可以改變場景和體驗，高科技、人工智能等也可以改變體驗。
“城市更新需要合作，需要系統化資產管理、開放創新的內容填充、證券化方式促進資產流動等三個‘動力翼’。”蘇鑫介紹，目前高和資本在資產端與中國金茂、首開股份等企業合作，資金端跟國開金融、華融融德合作，細分市場及商業則與大悅城地產、紅星美凱龍等合作。
黑石的城市更新邏輯
蘇鑫接受《中國經營報》記者在內的專訪時說，高和資本其實對標黑石集團，這傢公司並不是一傢單純台灣銀行信用貸款利率的金融機構，同時也專註地產，“基金將來的發展方向就是同時擅長投資和運營的資產管理機構。”
當天“2017中國城市更新論壇”現場，黑石集團高級董事總經理王天兵介紹，黑石集團是全球范圍內廣泛參與城市更新與商業地產投資的另類資產管理機構，截至目前管理的資本金及投資者資金超過3700億美元，其中房地產及私募股權是黑石集團主要的兩個部門，房地產資產管理規模約1000億美元。
黑石集團投資房地產的核心策略，即“Buy It，Fix It”，後者涉及城市更新，尤其是商業資產改造、裝修與提升運營。
“城市更新和商業改造，核心要點就是提升資產的經營與收入。”王天兵說，黑石集團提升商業資產租金收入的方式包括六大資產管理方法，即六大杠桿作用聚焦資產提升。
一是租賃，通過提升各種業態組合和租戶變化，提升租賃收入;二是戰略性資本投入，資本投入不僅是對商業物業的外部改造，還有各種增值提升物業的質量與形象;三是戰略性處置/收購，一個商業資產包內通常包含核心資產、優質資產及非核心資產，大規模資產包要銀行信貸比較提升價值，很多情況下要處置非核心資產及增長慢的企業，並通過並購加入優質資產及增長快的企業，也就是策略性的收購與處置。
四是資產層面的費用控制，即減少費用支出;五是在公司層面壓減，比如資產包內有許多管理公司，壓減公司數量減少運營費用;六是提升和改善資本結構，資產包的資本結構存有短債及高成本債項，往往需要替換成長期及成本較低的債務，以提高整體項目的收益率。
黑石集團在2015年以13億美元的代價收購瞭位於美國芝加哥的西爾斯大廈(Willis
Tower)，目前處在裝修改造過程裡，預計會在2020年一季度完工。
高約110層、527米的西爾斯大廈是全世界第六高建築，1973年建成以後，距今已有逾40年歷史，由於大廈樓層較高，幾乎芝加哥所有電信公司都將通信電線安裝在希爾斯大廈，天線租金收入占到整個樓宇收入超過10%。
黑石集團2015年13億美元收購西爾斯大廈時，出租率為80%，收購資本化率(Capitalization
Rates)為6.3%，當時芝加哥市場平均空置率及西爾斯大廈過去十幾年平均空置率為10%，芝加哥市場平均商業地產交易的資本化率為5.8%。
“如果我們提升西爾斯大廈的出租率至芝加哥市場平均出租率，預計當時收購這個資產的資本化率為7%。當時希爾斯大廈的租戶都是美國大企業，包括美聯航及全美知名律所，平均租約超過9年，非常穩定的投資。”王天兵說。
他進一步介紹，以當時13億美元收購價，折算單位面積成本約2.5萬美元/平方米，大約是重置成本一半左右。
“之所以能夠買到如此便宜的資產，取決於兩個因素：速度和確定性。”王天兵介紹，當時黑石集團在美國已經擁有超過500萬平方米的寫字樓，在芝加哥地區也收購瞭超過56萬平方米面積寫字樓，對市場把握較高。同時黑石集團擁有大量資本迅速完成交易，確保其能夠以非常合理的成本買下西爾斯大廈。
由於之前業主對西爾斯大廈的管理運營、價值提升及資產品質做得不夠好，黑石集團決定繼續投入5億美元裝修改造。黑石集團計劃在西爾斯大廈新增1.1萬平方米商業，打造共計2.7萬平方米商業中心，商業部分位於西爾斯大廈的地下三層及地上三層，新增業態包括健身房、休息室、會議室和會議中心，提升租戶體驗。
商業部分約9000平方米將是新增餐飲面積，黑石集團準備吸引20傢時尚餐飲進駐西爾斯大廈，為現有租客及大廈遊客提供服務，每天參觀遊覽西爾斯大廈的遊客數量超過2.5萬人次，全年則有170萬人次遊客到訪。
“我們加裝瞭新的玻璃幕墻以及室內裝修，全新的雙轎電梯廂大堂，提供新的會議設施以及3000平方米的健身中心，隻對租戶開放，租戶的到訪客戶則可以到轉換層的租戶休息室或者小會議室接待。”王天兵介紹，從收購時起，由於新計劃的公佈，新簽辦公樓的租金提升瞭25%，2.7萬平方米整體商業面積剛剛開工已經預招租瞭一半左右。
另外，2012年以來，已經有超過40萬平方米新增面積租戶搬到瞭芝加哥，芝加哥CBD科技租戶面積也從之前的33萬平方米增加至超過100萬平方米，芝加哥CBD市場的空置率從2010年的15%降至2016年四季度的10%左右，辦公樓市場平均租金逐步從2010年的19美元/月/平方米漲至25美元/月/平方米。
“我們經常研究，也就發現黑石集團的投資策略就是尋找這些租戶的流向，租戶會去哪裡，黑石更願意投資這些市場。”王天兵說，西爾斯大廈改造完成後，資本化率將從收購時的6.3%提高至9%，經營收入提升水平非常可觀。
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